Американская мечта переехала: где молодые американцы ещё могут купить дом

Американская мечта о собственном доме не исчезла у молодых поколений, а изменила географию. Если раньше молодой американец мог рассчитывать на карьеру в крупном прибрежном городе и постепенно купить жилье там же, сегодня этот сценарий становится все менее реалистичным. Молодые покупатели все чаще перемещаются туда, где соотношение цены дома и дохода остается приемлемым: на Средний Запад, в некоторые южные штаты и отдельные более доступные города.

Это хорошо видно сразу по нескольким источникам. Данные показывают, где доля собственников среди американцев младше 35 лет наиболее высока. Исследование SmartAsset, использующее данные ипотечных заявок HMDA за 2025 год, демонстрирует, где молодые люди активнее всего пытаются купить жилье сегодня. А мактериалы Zillow позволяют проверить, как изменились цены в конкретных агломерациях за последние годы. В совокупности эти источники показывают один и тот же процесс, иллюстрирующий, что  молодые американцы не столько отказываются от покупки дома, сколько голосуют за нее ногами, переезжая в более дешевые рынки.

Средний Запад становится новым центром молодой Америки

Самая заметная концентрация молодых домовладельцев находится не в Калифорнии, Нью-Йорке или Массачусетсе, а в Среднем Западе и части Юга. Миннесота представляет собой единственный штат, где собственным жильем владеет более половины жителей младше 35 лет: около 50,8%. Далее идут штаты с показателями около 47–50%: Мичиган, Западная Вирджиния, Алабама, Индиана, Южная Каролина, Миссисипи, Кентукки и другие.

На другом конце находятся самые дорогие рынки. В Калифорнии и Нью-Йорке доля молодых собственников составляет менее 30%, а на Гавайях — всего около 24,5%. В Массачусетсе этот показатель составляет 32,6%.

Разрыв огромен: между Миннесотой и Гавайями — более 26 процентных пунктов.

Причем это не просто различие в доходах. Например, молодые жители Массачусетса имеют один из самых высоких средних доходов среди рассматриваемых штатов, однако дороговизна жилья съедает преимущество высокой зарплаты. Иными словами, в современном американском жилищном рынке место проживания зачастую важнее абсолютного размера зарплаты.

Где молодые покупатели находятся прямо сейчас

Еще интереснее выглядит карта ипотечного спроса. SmartAsset проанализировал ипотечные заявки за 2025 год и подсчитал, какую долю всех заявок составили люди младше 35 лет. Здесь лидируют:

• Северная Дакота — 28,3%;
• Западная Вирджиния — 26,5%;
• Небраска — 25,7%;
• Айова — 25,6%;
• Мэн — 19,0%;
• Миннесота — 24,3%;
• Южная Дакота — 25,1%;
• Кентукки — 24,8%.

В четырех штатах-лидерах типичная стоимость жилья находится ниже $300 тыс. Это сильный аргумент в пользу того, что главным фактором является именно доступность.

При этом абсолютное количество молодых покупателей сосредоточено не обязательно там, где их доля максимальна.

Техас — лучший пример. Он занимает лишь 18-е место по доле ипотечных заявок от людей младше 35 лет, но по абсолютному числу таких заявок является лидером: 259 737 заявок. Типичная стоимость дома в штате около $302 тыс.

Это важное различие. Небольшой штат с дешевой недвижимостью может иметь очень высокую долю молодых покупателей, но большой штат с быстро растущим населением может привлекать гораздо больше молодых семей в абсолютном выражении.

А если смотреть не на штаты, а на города?

На уровне агломераций картина становится еще отчетливее.

Данные Cotality/CoreLogic за 2024 год показывают, что среди 100 крупнейших американских метрополитенских рынков лидерами по доле Gen Z в ипотечных заявках были:

1. Des Moines, Iowa — 21%
2. Omaha, Nebraska — 21%
3. Youngstown, Ohio — 20%
4. Dayton, Ohio — 20%
5. Grand Rapids, Michigan — 20%
6. Little Rock, Arkansas — 19%
7. Birmingham, Alabama — 19%
8. Cincinnati, Ohio — 19%
9. Jackson, Mississippi — 19%
10. Wichita, Kansas — 19%

В девяти из десяти этих агломераций медианная цена дома была ниже $300 тыс.

Для сравнения: в Сан-Хосе доля Gen Z среди покупателей составляла лишь около 4%, а в Сан-Франциско — также около 4%. Медианная цена жилья в Сан-Хосе достигала примерно $1,45 млн.

Получается почти идеальная иллюстрация американского жилищного раскола:

Des Moines → молодые покупатели → около $270 тыс.

San Jose → крайне мало молодых покупателей → около $1,45 млн.

Это уже не просто разница между дорогим и дешевым рынком. Это разные модели жизни.

Почему именно эти места?

1. Цена дома имеет большее значение, чем зарплата

Главный фактор — это отношение стоимости жилья к доходу.

Молодому покупателю особенно трудно накопить первоначальный взнос: у него меньше накопленного капитала, меньше времени на рынке труда и, как правило, нет собственного предыдущего дома, который можно продать для финансирования следующей покупки.

Поэтому разница между домом за $250 тыс. и домом за $700 тыс. для 25–35-летнего покупателя гораздо больше, чем просто разница в $450 тыс.

В дешевом городе первоначальный взнос может быть достижимой целью. В дорогом городе даже относительно высокая зарплата не спасает от огромного размера кредита. Поэтому CoreLogic обнаружил отрицательную связь между стоимостью жилья и долей Gen Z среди покупателей: чем дороже рынок, тем меньше в нем молодых покупателей.

2. Молодые покупатели выбирают не самые дешевые места, а «достаточно дешевые»

Здесь важен нюанс. Если бы цена была единственным фактором, абсолютным лидером были бы самые дешевые города Америки. Но этого не происходит.

Des Moines и Omaha привлекательны не только потому, что дома стоят относительно недорого. Это достаточно крупные экономические центры с рабочими местами, университетами, инфраструктурой и относительно устойчивым рынком труда.

Именно поэтому доступность + работа + качество жизни оказывается гораздо более мощной комбинацией, чем просто минимальная цена дома.

3. Южные штаты дают дополнительный вариант

Молодые американцы также активно выбирают Техас, Алабаму, Арканзас, Миссисипи, Теннесси и Северную Каролину. Здесь работает другая модель, когда более доступное жилье сочетается с ростом населения и экономической активностью.

Техас особенно показателен. В 2025 году молодые люди младше 35 лет подали там почти 260 тыс. ипотечных заявок, больше, чем в любом другом штате. Однако возникает проблема, при которой быстрый приток населения постепенно уничтожает первоначальное преимущество низкой цены.

Дешевое жилье уже не такое дешевое

Загруженный вами массив Zillow ZHVI позволяет увидеть важную деталь: преимущество многих «молодежных» рынков постепенно сокращается.

Я сопоставил значения Zillow Home Value Index для агломераций из списка Cotality/CoreLogic за январь 2020 года и июль 2026 года.

Получается следующая картина:

Агломерация	ZHVI, июль 2026	Рост с января 2020
Des Moines	~$296 тыс.	+35,9%
Omaha	~$311 тыс.	+48,9%
Youngstown	~$175 тыс.	+68,0%
Grand Rapids	~$361 тыс.	+60,1%
Little Rock	~$231 тыс.	+40,2%
Birmingham	~$264 тыс.	+40,4%
Cincinnati	~$311 тыс.	+54,4%
Jackson	~$214 тыс.	+38,4%
Wichita	~$226 тыс.	+54,0%

Это один из наиболее важных выводов всего анализа.

Молодые американцы переезжают в доступные рынки — и тем самым делают их менее доступными.

Данные Zillow подтверждают, что цены в ряде городов, куда направляются молодые покупатели, за шесть с половиной лет выросли на 40–60% и более. Zillow определяет ZHVI как показатель типичной стоимости жилья и публикует его для различных типов и географических рынков.

Особенно показателен Youngstown: рынок остается очень дешевым по американским меркам — около $175 тыс. по последнему значению в вашем файле, — но с января 2020 года стоимость типичного жилья выросла примерно на 68%.

То есть «новая доступная Америка» тоже дорожает.

Парадокс Миннесоты

Миннесота особенно интересна потому, что здесь сходятся две разные метрики.

С одной стороны, по данным Evernest/ConsumerAffairs, около 50,8% жителей младше 35 лет уже владеют жильем — лучший результат в стране. С другой стороны, SmartAsset показывает, что молодые люди составляют 24,3% ипотечных заявок штата. Типичная стоимость жилья — около $351 тыс. То есть Миннесота не является самым дешевым штатом. Ее преимущество заключается в другом: здесь относительно хорошо сочетаются стоимость жилья, доходы, рабочие места и качество жизни.

Значит, молодые американцы ищут не просто дешевый дом, но и место, где дешевый дом можно совместить с нормальной экономической перспективой.

Почему Нью-Йорк и Калифорния проигрывают

В дорогих прибрежных штатах возникает замкнутый круг.

Высокая стоимость земли → дорогие дома → больший первоначальный взнос → больший ипотечный платеж → необходимость получать очень высокий доход → молодые люди не могут купить жилье → они либо продолжают арендовать, либо переезжают.

Калифорния прекрасно показывает масштаб проблемы. По данным Visual Capitalist, только 27,8% жителей младше 35 лет владеют домом; в Нью-Йорке — 27,5%, на Гавайях — 24,5%. При этом средняя стоимость жилья в Калифорнии превышает $760 тыс., а на Гавайях приближается к $830 тыс.

Высокие зарплаты не компенсируют полностью этот разрыв.

В результате возникает феномен, который можно назвать географическим арбитражем жилья: человек с удаленной или мобильной работой может зарабатывать по меркам национальной экономики, но покупать дом по ценам локального рынка. Для молодого американца разница может быть колоссальной: зарплата остается привязанной к профессии, а стоимость дома — к конкретной земле.

Ипотечные заявки — еще не купленные дома

Есть, однако, важная методологическая оговорка. SmartAsset измеряет ипотечные заявки, а не состоявшиеся покупки. В выборку HMDA попадают заявки, которые были одобрены, отклонены, отозваны или остались незавершенными; покупки за наличные туда не входят. SmartAsset использует возрастные категории до 25 лет и 25–34 года и объединяет их в группу under 35.

Поэтому 28,3% в Северной Дакоте не означает, что 28,3% всех домов, реально купленных в штате, приобрели молодые люди.

Это показатель активности молодых потенциальных покупателей на ипотечном рынке.

Полезно сопоставлять SmartAsset с картой фактического владения жильем Visual Capitalist и ценовыми рядами Zillow. Три источника отвечают на разные вопросы:

• Visual Capitalist: где молодые люди уже владеют жильем?
• SmartAsset: где молодые люди сейчас активно пытаются его купить?
• Zillow: сколько стоит жилье и как эта цена меняется?

Вместе они дают гораздо более полную картину.

Еще один важный нюанс: «молодой домовладелец» может быть статистической иллюзией

Новые исследования Федерального резервного банка Миннеаполиса показывают, почему к статистике молодежного домовладения нужно относиться осторожно. Традиционный показатель homeownership rate рассчитывается на уровне домохозяйств и фактически использует характеристики главы домохозяйства. В результате он может завышать реальную долю молодых взрослых, которые действительно являются собственниками.

По альтернативному показателю HPOP — доле взрослых людей, которые сами владеют жильем, — в 2024 году домом владели только около 22% взрослых младше 35 лет, против примерно 37% по традиционному показателю домохозяйств, возглавляемых людьми этого возраста. Это принципиально важно для интерпретации карт.

Часть 25–34-летних живет с родителями, с партнером или соседями. В традиционной статистике структура домохозяйства может создавать впечатление более высокой молодежной собственности, чем есть на уровне отдельных людей.

Поэтому утверждение «половина молодых американцев владеет домом» следует понимать именно как показатель конкретной статистической методологии, а не как утверждение, что каждый второй американец в возрасте до 35 лет самостоятельно купил недвижимость.

Последствие №1: происходит миграция человеческого капитала

Самое серьезное последствие — перераспределение населения. Если молодой инженер, врач, программист или предприниматель не может купить жилье в Сан-Франциско, но может купить его в Миннеаполисе, Де-Мойне или Омахе, цена недвижимости становится фактором, влияющим на географию человеческого капитала.

Это означает, что дорогие мегаполисы рискуют терять часть молодых специалистов. А города Среднего Запада и Юга получают одновременно:

• новых работников;
• молодых семьи;
• налогоплательщиков;
• потребителей;
• спрос на школы;
• спрос на строительство;
• спрос на инфраструктуру.

Таким образом, жилищная доступность становится инструментом региональной конкуренции за население.

Последствие №2: дешевые рынки становятся жертвами собственного успеха

Есть и обратная сторона.

Когда молодые семьи приезжают в Des Moines, Omaha, Grand Rapids или Cincinnati, спрос увеличивается. Если предложение жилья не растет достаточно быстро, цены начинают догонять спрос.

Именно это показывает динамика Zillow.

Молодой покупатель переезжает в дешевый город, потому что дом стоит $250–300 тыс. Затем туда приезжают еще десятки тысяч людей. Цены растут. Через несколько лет преимущество города уменьшается.

Получается своеобразный жилищный маятник: дорогой мегаполис → миграция молодых → рост спроса в дешевом городе → рост цен → поиск следующего доступного рынка.

Если строительство не успевает за миграцией, этот процесс становится самоподдерживающимся.

Последствие №3: усиливается разрыв между владельцами и арендаторами

Для тех, кто успел купить дом до сильного роста цен, ситуация принципиально отличается. Дом становится не только местом проживания, но и финансовым активом. Рост стоимости недвижимости увеличивает собственный капитал владельца.

Для молодого человека, который не смог войти на рынок, происходит противоположное: он продолжает платить аренду и одновременно наблюдает, как цена необходимого ему актива растет.

Это создает поколенческий эффект. Один молодой американец покупает дом за $250 тыс. и получает рост стоимости актива. Другой остается арендатором и через несколько лет обнаруживает, что аналогичный дом стоит уже $350 тыс.

Поэтому задержка покупки может становиться самореализующимся барьером: чем дольше человек ждет, тем больше необходимый первоначальный взнос.

Последствие №4: американская экономика становится менее мобильной

Парадоксально, но высокая стоимость жилья в самых продуктивных городах может снижать экономическую мобильность.

Если человек не может позволить себе жилье рядом с высокооплачиваемой работой, у него остается выбор между:

1. арендой;
2. долгим коммьютингом;
3. совместным проживанием;
4. переездом в другой штат.

Последний вариант все чаще становится рациональным. Но переезд не бесплатный. Он может означать отказ от социальных связей, смену работы, разрыв с семьей и необходимость адаптации к другому рынку труда. Поэтому жилищный кризис постепенно превращается из проблемы недвижимости в проблему географии возможностей.

И всё же молодые американцы не сдаются

Есть важная позитивная сторона картины. Доля покаления Z в ипотечных заявках на покупку жилья выросла с 10% в 2023 году до 13% в 2024-м. В 2025 году также зафиксирован рост доли молодых поколений среди покупателей: доля Gen Z в собственном возрасте владения жильем поднялась до 27,1%, а у миллениалов — до 55,4%. То есть тезис «молодые американцы больше не могут купить дом» слишком категоричен.

Более точная формулировка звучит иначе: молодые американцы все еще хотят покупать жилье, но все чаще готовы изменить место, размер или тип жилья, чтобы сделать покупку возможной. Это фундаментальное изменение поведения.

Что будет дальше?

Вероятно, в ближайшие годы будет усиливаться конкуренция между городами за молодых покупателей. Выигрывать будут не обязательно самые дешевые города. Скорее, преимущество получат рынки, которые смогут предложить одновременно:

• дома в диапазоне, доступном покупателю без большого семейного капитала;
• рабочие места;
• относительно быстрый рост доходов;
• транспорт и инфраструктуру;
• достаточное новое строительство;
• качественные школы и городские сервисы.

Именно поэтому Des Moines и Omaha интереснее, чем просто список «самых дешевых городов Америки».

Но здесь возникает главный риск. Если города Среднего Запада и Юга повторят путь Калифорнии и Северо-Востока, то есть, позволят ценам расти намного быстрее доходов и не будут увеличивать предложение жилья то, сегодняшние «молодежные гавани» постепенно перестанут быть доступными.

Вывод

Карта молодых домовладельцев в США сегодня — это фактически карта стоимости американской мечты. Молодые покупатели концентрируются там, где стоимость дома еще соотносится с доходом: в Миннесоте, Мичигане, Индиане, Айове, Небраске, Огайо, Алабаме, Арканзасе и других штатах Среднего Запада и Юга. SmartAsset подтверждает этот сдвиг свежими данными ипотечного рынка: четыре штата с максимальной долей молодых заявителей имеют типичную стоимость жилья ниже $300 тыс.

Однако это не окончательное решение американского жилищного кризиса. Молодые американцы нашли доступное жильё и теперь их собственный спрос начинает делать его менее доступным.

Поэтому главная проблема следующего десятилетия будет заключаться не только в том, куда переезжают молодые американцы. Вопрос в другом: «Успеет ли строительство в этих городах за их переездом?» Если успеет то, Средний Запад и Юг могут стать новым центром американского среднего класса. В противном случае, карта молодежного домовладения просто продолжит двигаться дальше, от одного «дешевого» региона к следующему.